돈과 운이 결합돼 돈을 가져오는 부동산소득을 아는가. 부동산이란 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목 등의 재산을 말한다. 부동산소득은 부동산을 양도함으로써 발생하는 양도소득과 부동산을 임대함으로써 발생하는 사업소득으로 구분된다. 부동산의 임대에 따른 사업소득은 무엇일까.
부동산임대업 사업소득의 범위는 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업, 공장재단이나 광업재단을 대여하는 사업, 광업권자 등이 채굴시설과 함께 광산을 대여하는 사업 등이다.
여기서 부동산상의 권리는 부동산에 관한 사용수익권으로서 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 같은 채권을 말한다.
대여는 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약과 기타 방법에 의해 물건 또는 권리를 사용, 이익을 얻게 하고 그 대가를 받는 것을 뜻한다.
부동산임대업의 비과세 사업소득은 전담을 작물 생산에 이용하게 함으로 인해 발생하는 소득이다. 농업소득세와의 이중과세를 피하기 위해 비과세한다. 국내에 1개의 주택을 소유하는 자가 해당주택(주택부수토지포함)을 임대하고 지급받는 소득(고가주택의 임대소득은 제외)은 비과세한다. 다만 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다.
여기서 고가주택은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법에 따른 기준시가(개별주택가격 및 공동주택가격)가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.
주택임대소득 과세대상은 1주택일 경우 월세와 보증금은 비과세 처리한다. 2주택의 경우 월세는 과세, 보증금은 비과세한다. 3주택의 경우 월세와 보증금 모두 과세한다.
주택 수 계산은 다가구주택의 경우 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동 소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 것을 원칙으로 한다. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다. 다만 공동 소유하는 주택 하나에 대하여 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우 세법규정에 따라 본인과 배우자중 1인의 주택으로 보아 이를 합산한다.
주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용되는 건물을 말하고, 주택부수토지란 주택에 딸린 토지로서 다음에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 건물의 연면적은 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적인데 피난안전구역의 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외한다. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우 10배)를 곱하여 산정한 면적이다.
주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치돼 있는 경우에는 그 주택과 부수 토지는 다음과 같이 계산한다. 주택부분의 면적이 사업용건물의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 부수토지의 범위는 건물의 연면적과 건물 정착면적 5배(10배)면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 주택부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 아니한다.
부동산임대사업소득의 수입 시기는 계약·관습에 의하여 지급일이 정하여진 날, 그 지급일이 정하여지지 않은 경우 그 지급을 받은 날, 수입금액에 대한 쟁송이 있는 경우 그 판결·화해 등이 있는 날이다.
*권오형 공인회계사/세무사는 경희대 경영학과를 졸업하고, 명지대에서 경영학 박사학위를 받았다. 제39, 40대 한국공인회계사회 회장을 역임하였고 삼덕회계법인 대표, 한국YWCA 감사로 재임 중이다.