국토교통부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄지는 부동산 거래행위 중 편법증여, 명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중적으로 단속하기 위해 3차례에 걸쳐 전국 아파트 이상 고·저가 직거래에 대한 고강도 기획조사에 들어갔다.
국토부에 따르면 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가해 지난 17.8%로 최고점에 이르렀다.
국토부는 특수관계인 간(부모-자식, 법인-대표 등) 증여세 등 세금을 회피하기 위해 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상동향이 지속 확인되고 있다고 밝혔다.
대표적인 사례로 부친이 시세 31억원의 아파트를 아들에게 22억원에 직거래로 팔면서 선금으로 1억원을 받고, 아들과 임대보증금 21억원의 전세계약을 체결한 후 선금 1억원도 돌려줘 증여세·양도세 등 탈루 의심된다.
법인 대표가 시세 24억원의 아파트를 법인으로부터 시세보다 8억원 낮은 16억원에 직거래로 사들여 소득세(법인은 법인세) 탈루한 것으로 보인다.
가족 간에 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래 시 증여세 납부의무가 발생하며(아들) , 가족 간에 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래 시 실제 양도가액(22억원)이 아닌 시세(31억원)를 적용한 양도세 납부의무가 생긴다 (매도인 부친).
국토교통부는 연간 100만여 건(’21년 기준)에 이르는 주택 거래신고 내용을 상시 점검해 이상 부동산 거래를 분석하여 불법행위가 의심되는 직거래 사례에 대해서는 직접 실거래조사를 하거나 지자체와 협업하여 조사해오고 있다.
이번 기획조사는 지속적인 직거래 증가 추세를 감안하여 전국의 아파트 거래 중 ’21.1월부터 ’23.6월 신고분까지를 대상으로 진행되며, 특히 특수관계인 간 이상 고·저가 직거래를 집중적으로 점검할 계획이다.
조사는 총 3차에 걸쳐 단계별로 시행되며, 조사결과가 나오는 대로 발표와 함께 편법증여, 명의신탁 등 위법의심행위에 대해서는 국세청·경찰청·지자체 등 관계기관에 통보하여 엄중 조치할 방침이다.