민달팽이유니온 ‘집 구하기 AtoZ’ 주거교육
외부에서 층·호수 살펴 ‘위반건축물’ 여부 확인
동네서 오래된 부동산 위주로 여러 곳 다녀야
보조원 이용한 사기 많아... ‘공인중개사’ 정보 확인
등기부등본에 저당권, 임차권 많을 경우 ‘위험 매물’
‘깡통전세’ 피하려면 주변 시세 미리 확인해야
보증사고 건수 많고 낙찰가율 낮으면 ‘위험 매물’
첫 집이라면? 가족·친구, 동행 서비스 등 이용 권장

전세사기 피해가 전국적으로 확대되는 가운데 인천 미추홀구 한 아파트에 전세사기 피해를 호소하는 현수막이 걸려 있다. ⓒ뉴시스
전세사기 피해가 전국적으로 확대되는 가운데 인천 미추홀구 한 아파트에 전세사기 피해를 호소하는 현수막이 걸려 있다. ⓒ뉴시스

전세사기가 전국적으로 퍼지며 사회초년생인 청년 세입자들에게 전세는 공포의 대상이 되고 있다. 알아도 당할 수 있지만, 몰라서 당하는 일을 피하기 위해 최소한으로 확인해야 하는 것은 무엇일까.

지난달 29일 서울시 서대문구 연희동 일대에서 민달팽이유니온이 주최한 ‘집 구하기 AtoZ’ 주거교육이 진행됐다.

전·월셋집을 구할 때 확인해야 할 것은 크게 두 가지다. 그 집이 ‘집’이 맞는지, 임대인이 돈을 돌려줄 수 있는 사람인지다.

그 집, 정말 사람 살 ‘집’ 맞나요? 위반건축물 여부, 등기부등본 확인은 필수

보통은 집 내부만 잘 보면 된다고 생각하지만, 민달팽이유니온 지수 위원장은 “우선 건물 밖을 봐야 한다”고 조언했다. ‘위반건축물’일 수 있기 때문이다. 위반건축물은 전세보증금반환보증(HUG 보증보험) 가입·연장이 되지 않아 보증금을 떼일 우려가 크다.

주차장을 주거용으로 개조하거나, 한 집에 벽을 세워 여러 호실로 만드는 일명 ‘방 쪼개기’ 수법을 사용한 집은 모두 위반건축물이다. 이런 집을 피하기 위해서는 외부에서 눈으로 봤을 때 건물이 몇 층인지, 호실 수는 몇개인지 등을 확인해야 한다. 상세한 주소와 문패, 복도 등도 사진으로 촬영해두는 것이 좋다.

‘건축물대장’을 떼서 위반건축물 여부를 확인할 수도 있다. 만약 내가 본 집이 501호였는데, 건축물대장을 떼보니 지하 1층에 지상 3층짜리 건물로 나온다면, 불법으로 증·개축한 위반건축물일 가능성이 높다. 지수 위원장은 “이처럼 서류를 보면 피할 수 있는 경우가 있긴 하다”고 말했다.

건축물대장의 예시. ⓒ민달팽이유니온 제공
건축물대장의 예시. ⓒ민달팽이유니온 제공

‘등기부등본’은 임대인이 보증금을 돌려줄 수 있는 사람인지 알 수 있는 서류다. 등기를 통해 이 집의 진정한 소유자가 누구인지와 집에 걸려있는 빚이 얼마인지 등을 확인할 수 있다. ‘갑구’에서는 소유권을 누가 가지고 있는지 알 수 있고, ‘을구’에서는 저당권과 임차권이 있는지 확인할 수 있다.

저당권은 쉽게 말하면 빚이다. 근저당이 설정돼 있으면 집주인이 은행에 빚을 지고 있다고 보면 된다. 빚이 보증금 이상으로 많다면 보증금을 되돌려 받지 못할 우려가 있으니 계약에 유의해야 한다.

임차권은 집주인이 제때 전세보증금을 돌려주지 않았을 때 등기에 ‘보증금 받을 권리’를 적어두는 것이다. 이전 세입자들이 여러 차례 임차권등기를 했었다면, 해당 임대인이 보증금을 상습적으로 미반환한 위험한 사람이라고 짐작할 수 있다.

대부분은 중개사에 설명 의무 있어... ‘깡통전세’ 피하려면 주변 시세 미리 파악해야

사실 이같은 사항은 대부분 중개사가 설명해줘야 한다. ‘대상물확인설명서’를 보면 해당 매물이 위반건축물인지, 빚은 얼마인지, 소유권은 어떤 상태인지, 수도·전기·가스 등이 잘 나오는지까지 알려줄 의무가 있다. 하지만 실제로는 대충 봐주거나 서류로 대신하는 경우가 많다.

지수 위원장은 “중개사무소에 있다고 해서 다 자격을 가진 게 아니다. 중개보조원을 이용한 전세 사기도 많다. 반드시 중개사와 집을 계약해야 한다”고 당부했다.

그러면서 “임시사무소나 가건물로 된, 개업한 지 얼마 안 된 부동산도 주의해야 한다. 강서구 화곡동 전세사기 사례가 이 경우에 해당했다”고 말했다.

이어 “다양한 중개사무소를 방문하는 걸 추천드린다”며 “구체적으로 설명 안 해주는 곳은 의무를 다하지 않는 곳이므로 우선할 필요 없다”고 조언했다.

내가 만난 사람이 진짜 공인중개사가 맞는지는 ‘국가공간정보포털-부동산중개업조회’ (http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085)에서 확인할 수 있다.

국토부 실거래가 공개시스템 검색 결과. 최근 거래 내역과 가격을 살펴볼 수 있다. ⓒ여성신문
국토부 실거래가 공개시스템 검색 결과. 최근 거래 내역과 가격을 살펴볼 수 있다. ⓒ여성신문

경기도 동탄 신도시 사례처럼 전세가가 매매가보다 높게 설정됐을 때 발생할 수 있는 ‘깡통전세’를 피하려면 주변 시세를 미리 확인할 필요가 있다.

정확한 정보는 국토부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)에 나와 있다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증 사고 건수와 경매 낙찰가율도 확인할 수 있다. 사고 건수가 많고 낙찰가율이 낮으면 ‘위험 매물’이라고 볼 수 있다. 

지수 위원장은 “쉽고 빠르게 하려면 ‘안심전세’앱을 이용하는 것도 나쁘지 않다. 하지만 아직 앱이 고도화되지 않아, 이미 전세사기를 당한 매물도 안심 매물로 나온다. 계약 직전까지는 국토부 실거래가를 확인하는 게 정확하다”고 했다.

처음 집을 보러 다니는 사람이라면 의문이 생겨도 압박감에 질문하기 어려울 수 있다. 소음 등 혼자서는 확인하기 어려운 사항들도 있다. 지수 위원장은 이런 경우를 대비해 “동행인 잘 구하는 것만큼 중요한 게 없다”고 거듭 강조했다. 믿을 수 있는 가족, 친구 등과 함께 하거나 서울시 일부 자치구에서 운영중인 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움서비스’ 또는 민달팽이유니온 등에 동행을 요청할 수 있다.

[전세사기119] 집 구할 때 이것만은 꼭 ⓒ이은정 디자이너
[전세사기119] 전월셋집을 구할 때 반드시 확인해야 하는 것들. ⓒ이은정 디자이너

이렇게 꼼꼼히 살피고 조심 또 조심하며 들어갔지만 집주인이 ‘돈이 없다’며 보증금을 돌려주지 않고, 알고 보니 집주인이 세금을 몇십억씩 체납했거나 바지 임대인이었다면 나도 ‘전세사기’의 피해자가 될 수 있다. 이어서 전세사기의 대표적인 유형은 무엇인지, 대처할 방법은 없는지 알아본다.

②혹시 나도 전세사기 피해자? 유형과 대처 방안은 에서 이어집니다.

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