부동산을 양도하면 양도소득세의 과세 대상이 된다. 즉 어떤 부동산을 샀다가 팔아서 이익이 남았다면 원칙적으로 부동산의 양도에 따른 세금을 내야 한다. 이때 양도소득세는 판 가격(양도가액)에 산 가격(취득가액)을 차감해 계산한다. 이를 양도차익이라 하고 그 이익에 대해 과세한다.
양도소득세는 세법에 의한 구분상 ‘소득세’이다. 엄밀히 말하면 ‘개인소득세’인데 법률에서는 소득세로 표시한다. 즉 소득세의 납세의무자는 ‘개인’이다. 같은 부동산의 양도에 따른 이익이라도 주체가 법인인 경우에는 소득세가 아니라 ‘법인세’의 과세 대상이 된다. 즉 부동산 양도소득세는 개인의 부동산 양도에 따른 세금이다.
그런데 소득세는 이른바 ‘기간과세’되는 세금이다. 즉 역(曆)에 의해 세금을 계산한다. 편의상 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 소득에 대해 세금을 매기는 것이다. 이처럼 소득세로 과세하는 소득의 종류는 양도소득 외에도 이자와 배당 같은 금융소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득과 기타소득이 있다.
그런데 다른 소득과 달리 부동산에 대한 양도소득은 동일한 소득이 매년 반복적으로 나뉘어서 얻어지는 소득이 아니다. 즉 부동산 양도소득은 통상 수년 또는 수십 년간 쌓여온 이익이 부동산을 양도하는 시점에 한꺼번에 반영된다. 이를 결집 효과라 한다.
한편 소득세의 세율은 누진세율 체계로 돼 있다. 즉 과세표준 금액이 커질수록 같은 한 단위의 이익에 대해 더 높은 세율이 적용된다. 이에 따라 부동산의 양도소득과 같이 오랜 기간에 누적적으로 쌓여온 이익(소득)에 그대로 세율이 적용되면 다른 소득에 비해 세금이 더 커지게 된다.
따라서 세법에서는 이러한 결집 효과를 완화하고, 부동산에 대한 투기를 방지하면서 매입한 부동산의 장기보유를 유도하기 위해 공제(차감)제도를 두고 있다. 이를 ‘장기보유특별공제’라고 한다.
장기보유특별공제는 앞서 계산한 부동산의 양도차익에 대해 보유기간에 따라 일정 비율로 차감해 주게 돼 있다. 즉 {양도차익-(양도차익*장기보유특별공제율)}을 양도소득금액으로 하고 여기에 인당 1년에 250만원의 기본공제를 차감한 금액을 양도소득세 과세표준으로 해 세율을 곱해서 세액을 구한다.
이때 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제는 해당 주택의 보유기간과 거주기간에 따라 연 4%씩 더해 연8%씩 최대 80%를 적용한다. 이러한 1주택 장기보유특별공제를 받기 위해서는 보유기간이 3년 이상이어야 하고 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
2년의 거주 기간은 필수다. 아무리 오래 보유하고 있었다 하더라도 최소 2년은 직접 거주도 해야 한다. 그리고 그 외의 일반적인 부동산에 대해서는 보유기간이 3년 이상일 때부터 연2%씩 6%부터 최대 30%를 공제한다. 따라서 1가구 1주택의 경우엔 보유하면서 거주한 기간 10년, 그 밖의 부동산은 15년 이상일 때 각각 최대의 장기보유특별공제를 적용한다.
계산 구조상 장기보유특별공제를 많이 받으면 받을수록 과세표준이 낮아지고 결국 내야 할 양도세도 작아진다. 그러면 장기보유특별공제율의 계산을 위한 기간은 어떻게 계산할까? 기본적으로 이때의 계산은 만(滿)에 의해 계산한다. 해당 부동산의 취득 일부터 양도일까지의 기간을 만(滿)으로 계산해 몇 년을 채웠는지 보는 것이다. 문제는 이 기간의 계산 시 주의할 것이 있다는 점이다.
첫 번째는 바로 상생임대인 조건의 충족을 통한 거주요건 인정과 비과세다. 원래 1세대가 조정대상지역 내에서 취득한 1주택에 대해 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주도 해야 한다. 그런데 2021년 12월에 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게는 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제하기로 했다. 즉 상생 임대 5% 제한을 충족해 거주하지 않고도 거주를 인정받은 경우, 양도가액 12억원 이하에 대해서는 1주택 전액을 비과세를 받을 수 있다.
또한 12억원 초과일 때 장기보유특별공제에서도 종전에는 거주요건에 대한 인정 여부가 불분명했으나, 이를 인정받을 수 있게 됐다. 개정된 규정은 상생임대인 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대하는 것부터 적용받고 당초 2022년말까지였던 적용기한도 2024년말까지 2년 더 연장하게 됐다. 조건은 2024년 말까지 후속의 상생임대차계약과 임대가 이뤄져야 한다.
두 번째는 세대 전원이 거주할 것이다. 근무상의 형편 등으로 가족 전부가 거주하지 못한 기간은 역시 1주택에 대한 연 8%의 특례 장기보유특별공제의 계산을 위한 거주기간에 포함하지 않는다.
마찬가지로 1주택 비과세 대상인지 아닌지에 대해서는 예외적으로 취학, 근무상의 형편이나 질병의 요양 등 사유가 입증되면 비과세로 인정은 되지만 특례 장기보유특별공제는 받지 못한다. 일반적인 연 2%의 장기보유특별공제율만 받을 수 있을 뿐이다(사전법령해석재산 2021-1812 참조). 다만 세대원 중 일부가 근무상의 형편 등으로 거주하지 못했더라도 다른 세대원이 거주한 경우에는 거주가 인정된다.
상생임대인 제도의 경우 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상일 것, 임대료 5%이하로 인상하되 전세를 월세로 월세를 전세로 전환하는 경우에도 법이 정한 전환율 이내에서 이루어질 것 등과 같이 비교적 엄격한 요건이 적용된다.
게다가 2023년 1월 5일부로 서울에서 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 나머지 21개구와 경기도 광명, 과천, 하남, 성남(분당, 수정)에 대해 조정대상지역에서 해제되긴 했지만, 규제지역일 때 취득한 집이라면 규제가 해제된 뒤에도 2년 이상 거주를 해야만 비과세가 가능하다.
따라서 거주요건이 돼야 비과세가 되는데 향후에도 실제 거주는 어려운 경우에는 고민이 필요하다. 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 계약도 상생임대차계약으로 인정되기 때문에 내가 체결한 임대차계약이 기한(2024년12월31일) 내에 여기에 해당하지는 않는지 확인하는 것도 좋은 방법이다.